Höhe der umlegbaren Kosten bei Modernisierung:
Mit Beginn des Jahres 2019 wird die Höhe der Modernisierungskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, von 11 % auf nun mehr 8 % reduziert.
Damit will der Gesetzgeber die Mieter entlasten, die in den letzten Jahren immer stärker unter Druck geraten sind. Da viele Großinvestoren bestehende Mieten über Modernisierungen stark angehoben haben.
Gleichzeitig stellt sich aber die Frage, wie damit die immer weiter steigenden Klimaschutzziele eingehalten werden sollen, wenn eine Modernisierung nicht mehr lukrativ für Investoren ist.
Bundesweite Reduzierung der Modernisierungskosten:
Ursprünglich wollte die Bundesregierung das Mietrecht nur insoweit anpassen, dass die Umlage von 8% ausschließlich Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt umfasst. Sprich in Städten, die per Verordnung unter die Mietpreisbremse fallen.
Am Ende wurde nun doch entschieden, dass die Mietrechtsänderung das gesamte Bundesgebiet betrifft. Somit gelten die 8% nun für alle Modernisierungen ab 2019.
Kappungsgrenze für Modernisierungen ab 2019:
Die Bundesregierung hat ab 2019 vorgesehen, dass die Modernisierungsumlage Maximalgrenzen vorsieht. Dies bedeutet im Klartext, die Umlage an den Mieter kann einen bestimmten Schwellenwert in € / m² binnen von 6 Jahren nicht mehr übersteigen.
Hier hat der Gesetzgeber 2 Kappungsgrenzen festgelegt:
- 3,00 €/m² Mieterhöhung innerhalb von 6 Jahren ab 7,00 €/m² Kaltmiete
- 2,00 €/m² Mieterhöhung innerhalb von 6 Jahren unterhalb 7,00 €/m² Kaltmiete
Dies soll den verhindern, dass die Mieter überdurchschnittlich hohe Mieterhöhungen durch eine Modernisierung tragen müssen.
Vereinfachtes Verfahren für kleine Modernisierungen:
Eine weitere Änderung des Mietrechts ist, dass Eigentümer, die kleine Modernisierungen durchführen, in Zukunft diese Kosten leichter umlegen können.
Normalerweise müssen Eigentümer genau darlegen, welche Kostenposition als Instandsetzung und welche als Modernisierung zu werten ist. Dies bedeutet auch, dass der Eigentümer Handwerkerkosten, Materialkosten etc. so aufzuteilen muss, dass nur der Modernisierungsanteil umgelegt wird. Dies ist äußerst aufwendig.
Damit das für Eigentümer, die kleinere Modernisierungen durchführen, in Zukunft einfacher wird, hat die Bundesregierung festgelegt, dass Modernisierungen bis 10.000,00 € vereinfacht umgelegt werden dürfen.
30 % der Kosten müssen dann als Erhaltungsaufwand pauschal abgezogen werden.
70 % der Kosten dürfen dann als Modernisierungskosten angesetzt werden. (Maximal 7.000,00 €)
„Herausmodernisieren“ ist Pflichtverletzung:
Eine Pflichtverletzung ist gegeben wenn,
- in Zukunft Modernisierungen die eine Mieterhöhung von 100% ankündigen ausgesprochen werden.
- der Mieter erheblich belastet würde, obwohl dies Objektiv für diese Arbeiten nicht notwendig wäre.
- die Arbeiten binnen eines Jahres nach Ankündigung nicht durchgeführt werden.
- die Arbeiten nach Beginn der Arbeiten 12 Monate ruhen.
Dies gilt nicht, insoweit der Vermieter nachvollziehbar darlegen kann, warum eine solche Situation entstanden ist.
Diese Mietrechtsänderung für 2019 sieht vor, sollte der Eigentümer dies nicht nachweisen können, dass eine Geldbuße von bis zu 100.000,00 € verhängt werden kann.
Sind die Änderungen sinnvoll? – Meinung:
Wir müssen die Angelegenheit aus zwei Richtungen betrachten, einerseits aus Sicht der Regierung und andererseits aus Sicht der Eigentümer.
Die Bundesregierung, aber auch viele Kommunen haben es über etliche Jahre versäumt genügend Wohnraum zu schaffen und versuchen nun über die Bekämpfung von Symptomen das Problem in den Griff zu bekommen.
Natürlich gibt es einige Firmen und große Kapitalanleger, welche mit überzogenen Modernisierungen Mieter unnötig belasten. Aber diese Änderung bestraft all die jenen Eigentümer die bis jetzt ihre Wohnungen und Gebäude vorbildlich bewirtschaftet haben.
Außerdem scheint die Bundesregierung völlig außer Acht gelassen zu haben, dass die EnEV welche die Energieeinsparung von Häusern vorantreiben soll, dadurch verstärkt ins Leere laufen wird. Denn die Umlage von Modernisierungskosten wird weiter beschränkt. Dadurch werden noch weniger Eigentümer eine nachhaltige Modernisierung durchführen.
Der Bund, die Länder und die Gemeinden sollten besser die Ursachen bekämpfen! Und den Weg freimachen, um leichter Wohnraum erzeugen zu können. Dies würde nachhaltig die Preise für Wohnraum verringern.
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