Welche Unterlagen beim Immobilienverkauf bereit stehen müssen
Für den Verkauf der Immobilie müssen einige Unterlagen vorhanden sein. Zum einen aus gesetzlicher Sichtweise und zum anderen, damit der potenzielle Käufer sich ein umfassendes Bild über den Zustand und die Details machen kann.
Weiter benötigt der Notar für den Kaufvertrag im späteren Verlauf nähere Angaben.
Auch die Bank des Käufers benötigt umfassende Unterlagen um für die jeweilige Immobilie eine Finanzierungsbestätigung zu bekommen.
Je nach Art der Immobilie, die verkauft werden soll, müssen unterschiedliche Unterlagen vorliegen. In der nachfolgenden Aufstellung haben wir für die verschiedenen Einzelfälle die Unterlagen zusätzlich untergliedert.
Bei Vorbereitung des Verkaufs sollten daher folgende Unterlagen zusammengetragen werden:
Immobilienverkauf Unterlagen – Basis:
Vermasster Grundriss / Bauzeichnung
Mithilfe der Grundrisse und Bauzeichnungen kann sich der Interessent ein besseres Bild der Immobilie verschaffen. Außerdem wird bei einer ausführlichen Bewertung Ihrer Immobilie der Grundriss benötigt, um beispielsweise die Bruttogeschossfläche zu ermitteln.
Wohnflächenberechnung
Gerade bei zum Verkauf stehenden Häusern ist die Wohnfläche ein ausschlaggebendes Kriterium. Kann die Wohnfläche nicht nachgewiesen werden, so kann dies mehrere Folgen haben:
Die Bank gibt keine Finanzierungsbestätigung.
Der Käufer ist nicht bereit, den angesetzten Kaufpreis zu zahlen.
Der Käufer fordert Schadensersatz, wenn die Wohnfläche abweicht.
Bei einem Verkauf von Eigentumswohnungen ist die Wohnflächenberechnung nicht immer zwingend, da hier beim Verkauf ein ideeller Teil am Grundstück nach den in der Teilungserklärung festgeschriebenen Miteigentumsanteilen erworben wird. Sollte dennoch eine Wohnflächenberechnung vorliegen, ist dies immer ein Pluspunkt.
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung hilft Banken, Käufern und einem Sachverständigen oder Immobilienmakler dabei den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Folgende wichtige Details sind unter anderem dabei zu berücksichtigen:
Ausführung der Fassadenarbeiten, Mauerwerk, Haustechnik, Elektroinstallation etc.
Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen
Eine Immobilie nutzt sich im Laufe der Jahre ab. Auch neu eingeführte Baustandards können hier einen großen Ausschlag geben.
Wenn Sie also bereits Arbeiten an der Immobilie durchgeführt haben, spiegelt sich dies bei einer Wertermittlung und Kaufpreisfindung positiv wider.
Je genauer Sie die Arbeiten auflisten können, desto besser. Gerade Arbeiten wie Badsanierung, Erneuerungen der Heizungsanlage, Dämmung der Wände und Decken machen hier einen großen Unterschied.
Brandversicherungsschein
In den allermeisten Fällen wird ein Kaufinteressent heute die Immobilie finanzieren wollen. Um von der Bank eine Finanzierungsbestätigung zu bekommen braucht dieser zwingend den Nachweis, dass das Gebäude entsprechend versichert ist.
Grundbuchauszug & Katasterplan
Der aktuelle Grundbuchauszug ist allein deswegen notwendig, um nachweisen zu können, dass die Immobilie wirklich Ihnen gehört. Ohne diesen Nachweis können keine näheren Verhandlungen geführt werden. Außerdem ist aus dem Grundbuchauszug ersichtlich, welche Belastungen oder Beschränkungen vorhanden sind:
Beispielsweise könnte eine Eintragung vorhanden sein, wo ein Geh- und Fahrtrecht vermerkt ist, d.h. dass Sie Nachbarn über Ihr Grundstück zwingend Zugang zu gewähren haben.
Baugenehmigung
Für welchen Zweck Ihre Immobilie genehmigt wurde und in welchem Umfang, ist aus der Baugenehmigung ersichtlich.
Beispielsweise kann aus der Baugenehmigung entnommen werden, ob es sich tatsächlich um ein 3-Familienhaus handelt oder nur im Nachgang im späteren Verlauf in dieser Form ausgebaut wurde. Dies ist insbesondere wichtig, wenn ein Kapitalanleger ein ganzes Haus kauft, denn dieser muss mit Sicherheit sagen können, ob er das Haus auch entsprechend vermieten kann.
Auch wenn z. B. der Dachspitz nachträglich ausgebaut worden ist, muss eine entsprechende Genehmigung hierfür vorliegen. Außerdem müssen brandschutzrechtliche Belange beachtet worden sein.
Energieausweis
Der Energieausweis ist heute bei jedem Immobilienverkauf offen zu legen und muss vor Verkaufsbeginn vorhanden sein. Dabei muss zwischen dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis unterschieden werden.
In den meisten Fällen reicht ein Energieverbrauchsausweis, bei einzelnen Immobilien ist ein Energiebedarfsausweis zusätzlich erforderlich.
Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.
Tipp für Eigentümer:
Der Energiebedarfsausweis ist zwar etwas teurer in der Erstellung, kann aber Ihnen bei Verkaufsverhandlungen einen Vorteil verschaffen. Der Energiebedarfsausweis wird anhand von bauphysikalischen Eigenschaften ermittelt. Somit sind Störgrößen wie harte Winter oder verschwenderische Mieter außen vor.
Immobilienverkauf Unterlagen – Eigentümergemeinschaft:
Protokolle der Eigentümerversammlung
Im Regelfall möchte der Erwerber einer Eigentumswohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen. Hierfür werden dem Interessenten normalerweise die letzten 3 Protokolle zur Verfügung gestellt.
Aus den Protokollen sind viele wichtige Informationen zu entnehmen, etwa Instandhaltungen oder Modernisierungen, die in den kommenden Jahren auf den neuen Eigentümer zukommen könnten. Außerdem ist aus den Protokollen ersichtlich, ob es Streitigkeiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.
Achtung:
Die Protokolle der Eigentümerversammlung unterliegen normalerweise dem Ausschluss der Öffentlichkeit. Erst wenn der mögliche Erwerber deutliches Interesse bekundet, sollten die Protokolle ausgehändigt werden.
Wirtschaftsplan
Der Wirtschaftsplan gibt Aufschluss, wie viel Geld die Gemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr voraussichtlich benötigen wird. Daraus leitet sich auch das zu zahlende Hausgeld ab, welche monatlich an die Gemeinschaft zu entrichten ist.
Jahresabrechnung
Nach Ende des Wirtschaftsjahres wird die Jahresabrechnung erstellt. Hier werden die Vorauszahlungen des Hausgeldes den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt. Hier kann es zu Nachzahlungen oder Rückerstattungen kommen.
Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung ist zusammen mit der Gemeinschaftsordnung das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Unteranderem sind hier die Regelungen getroffen, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie abgestimmt wird (nach Kopf-Prinzip, Wert-Prinzip oder Objekt-Prinzip) etc.
Weiter wird hier das gemeinschaftliche Miteinander in der Gemeinschaftsordnung geregelt.
Immobilienverkauf Unterlagen – Vermietete Immobilie:
Aktueller Mietvertrag
Aus dem aktuellen Mietvertrag gehen die Konditionen und vertraglichen Vereinbarungen hervor.
- Wie hoch sind die Mietzahlungen und die Betriebskostenvorrauszahlungen?
- Nach welchem Prinzip kann die Miete erhöht werden?
- Ist ein Stellplatz im Mietvertrag mitvermietet oder in einem separaten Mietvertrag zugestanden worden?
- Ist Inventar Bestandteil des Mietvertrages, z. B. eine Einbauküche?
- Welche Regelungen zur Kündigung des Vertragsverhältnisses wurden getroffen?
All dies sind Informationen, die für einen künftigen Erwerber wichtig zu wissen sind.
Durchgeführte Mieterhöhungen
Besteht das Mietverhältnis schon länger, ist der vereinbarte Mietzins, der im Mietvertrag nieder festgelegt ist, vielleicht nicht mehr aktuell.
Daher sollten neu getroffene Vereinbarungen bzw. Mieterhöhungen ebenfalls offengelegt werden.
Tipp für Eigentümer:
Eine bewohnte Immobilie wird meist über die Rendite verkauft, prüfen Sie also mögliche Mieterhöhungen vor Verkaufsstart.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung zeigt auf, welche Kosten jährlich an den Mieter umgelegt werden und ob die Nebenkostenvorauszahlungen richtig angesetzt sind.
Entsteht dem Erwerber evtl. bis zur Abrechnung ein Minus auf dem Konto, welches er bis zur Abrechnung und Nachzahlung ausgleichen muss?
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Immobilienverkauf Unterlagen – grafisch dargestellt:
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