Welche Unterlagen beim Immobilienverkauf bereit stehen müssen

Für den Verkauf der Immobilie müssen einige Unterlagen vorhanden sein. Zum einen aus gesetzlicher Sichtweise und zum anderen, damit der potenzielle Käufer sich ein umfassendes Bild über den Zustand und die Details machen kann.

Weiter benötigt der Notar für den Kaufvertrag im späteren Verlauf nähere Angaben.

Aber nicht zuletzt benötigt auch die Bank des Käufers viele Unterlagen um für die jeweilige Immobilie eine Finanzierungsbestätigung zu bekommen.

Je nach Immobilie die verkauft werden soll, müssen unterschiedliche Unterlagen vorliegen. In der nachfolgenden Aufstellung haben wir für die verschiedenen Einzelfälle die Unterlagen zusätzlich untergliedert.

Bei Vorbereitung des Verkaufs sollten daher folgende Unterlagen zusammengetragen werden:

Immobilienverkauf Unterlagen – Basis:

Vermasster Grundriss / Bauzeichnung

Mithilfe der Grundrisse und Bauzeichnungen kann sich der Interessent ein besseres Bild der Immobilie verschaffen. Außerdem wird bei einer ausführlichen Bewertung Ihrer Immobilie der Grundriss benötigt, um beispielsweise die Bruttogeschossfläche zu ermitteln.

Wohnflächenberechnung

Gerade bei zum Verkauf stehenden Häusern ist die Wohnfläche ein ausschlaggebendes Kriterium. Kann die Wohnfläche nicht nachgewiesen werden, kann das mehrere Folgen haben.

Die Bank gibt keine Finanzierungsbestätigung.

Käufer ist nicht bereit, den angesetzten Kaufpreis zu zahlen.

Käufer fordert Schadensersatz wenn die Wohnfläche abweicht.

Bei einem Verkauf von Eigentumswohnungen ist die Wohnflächenberechnung nicht immer zwingend, da bei dem Verkauf ein ideeller Teil am Grundstück nach den in der Teilungserklärung festgeschriebenen Miteigentumsanteilen erworben wird. Sollte dennoch eine Wohnflächenberechnung vorliegen, ist dies immer ein Pluspunkt.

Baubeschreibung

Die Baubeschreibung hilft Banken, Käufern und einem Sachverständigen oder Immobilienmakler dabei den Wert der Immobilie richtig einzuschätzen. Hier stehen wichtige Details, welche nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind.

Ausführung der Fassadenarbeiten, Mauerwerk, Haustechnik, Elektroinstallation etc.

Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen

Eine Immobilie nutzt sich im Laufe der Jahre ab. Auch neu eingeführte Baustandards können hier einen großen Ausschlag geben.

Wenn Sie also bereits Arbeiten an der Immobilie durchgeführt haben, spiegelt sich dies bei einer Wertermittlung und Kaufpreisfindung positiv wieder.

Je genauer Sie die Arbeiten auflisten können, desto besser. Gerade Arbeiten wie Badsanierung, Erneuerungen der Heizungsanlage, Dämmen der Wände, Decken etc. machen hier einen großen Unterschied.

Brandversicherungsschein

In den allermeisten Fällen wird ein Kaufinteressent heute die Immobilie finanzieren wollen. Um aber von der Bank eine Finanzierungsbestätigung zu bekommen braucht dieser zwingend den Nachweis, dass das Gebäude entsprechend versichert ist.

Grundbuchauszug & Katasterplan

Der aktuelle Grundbuchauszug ist allein deswegen notwendig, um nachweisen zu können, dass die Immobilie wirklich Ihnen gehört. Ohne diesen Nachweis können keine näheren Verhandlungen geführt werden. Außerdem ist aus dem Grundbuchauszug ersichtlich, welche Belastungen oder Beschränkungen vorhanden sind.

Beispielsweise könnte eine Eintragung vorhanden sein, wo ein Geh- und Fahrtrecht vermerkt ist. Sprich Sie den Nachbarn über Ihr Grundstück zwingend Zugang zu gewähren haben.

Baugenehmigung

Für welchen Zweck Ihre Immobilie genehmigt wurde und in welchem Umfang, ist aus der Baugenehmigung ersichtlich.

Beispielsweise kann aus der Baugenehmigung entnommen werden, ob es sich tatsächlich um ein 3 Familienhaus handelt oder nur im Nachgang im späteren Verlauf in dieser Form ausgebaut wurde.

Dies ist gerade dann wichtig, wenn ein Kapitalanleger ein ganzes Haus kauft. Denn dieser muss mit Sicherheit sagen können, ob er das Haus auch entsprechend vermieten kann.

Auch wenn z. B. der Dachspitz nachträglich ausgebaut worden ist, muss eine entsprechende Genehmigung hierfür vorliegen. Außerdem müssen brandschutzrechtliche Belange beachtet worden sein.

Energieausweis

Der Energieausweis ist heute bei jedem Immobilienverkauf offen zu legen und muss daher schon vor Verkaufsbeginn vorhanden sein. Dabei muss zwischen dem Energiebedarfsausweis und dem Energieverbrauchsausweis unterschieden werden.

In den meisten Fällen reicht ein Energieverbrauchsausweis, es kann aber vorkommen, dass einzelne Immobilien einen Energiebedarfsausweis benötigen.

Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, wird kein Energieausweis benötigt.

Tipp für Eigentümer:

Der Energiebedarfsausweis ist zwar etwas teurer in der Erstellung, kann aber Ihnen bei Verkaufsverhandlungen einen Vorteil verschaffen. Der Energiebedarfsausweis wird anhand von bauphysikalischen Eigenschaften ermittelt. Somit sind Störgrößen wie harte Winter oder verschwenderische Mieter außen vor.

Immobilienverkauf Unterlagen – Eigentümergemeinschaft:

Protokolle der Eigentümerversammlung

Im Regelfall möchte der Erwerber einer Eigentumswohnung die Protokolle der Eigentümerversammlung sehen. Hierfür werden normalerweise die letzten 3 Protokolle dem Interessenten zur Verfügung gestellt.

Aus den Protokollen sind viele wichtige Informationen zu entnehmen. Beispielsweise sind hier kommende Instandhaltungen oder Modernisierungen vermerkt, die in den kommenden Jahren auf den neuen Eigentümer zukommen könnten. Außerdem ist aus den Protokollen ersichtlich, ob es Streitigkeiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.

Achtung:

Die Protokolle der Eigentümerversammlung unterliegen normalerweise dem Ausschluss der Öffentlichkeit. Erst wenn der mögliche Erwerber deutliches Interesse bekundet, sollten die Protokolle ausgehändigt werden.

Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan gibt Aufschluss, wie viel Geld die Gemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr voraussichtlich benötigen wird. Daraus leitet sich auch das zu zahlende Hausgeld ab, welche monatlich an die Gemeinschaft zu entrichten ist.

Jahresabrechnung

Nach Ende des Wirtschaftsjahres wird die Jahresabrechnung erstellt. Hier werden die Vorauszahlungen des Hausgeldes den tatsächlichen Kosten gegenübergestellt. Hier kann es seitens je nach Kalkulation zu Nachzahlungen oder Rückerstattungen kommen.

Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist zusammen mit der Gemeinschaftsordnung das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft kurz WEG. Hier stehen alle wichtigen Details.

Unteranderem sind hier die Regelungen getroffen, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Wie abgestimmt wird, nach Kopf-Prinzip, Wert-Prinzip oder nach Objekt-Prinzip.

Weiter wird hier das gemeinschaftliche Miteinander in der Gemeinschaftsordnung geregelt.

Immobilienverkauf Unterlagen – Vermietete Immobilie:

Aktueller Mietvertrag

Aus dem aktuellen Mietvertrag gehen die Konditionen und vertraglichen Vereinbarungen hervor.

  • Wie hoch sind die Mietzahlungen und die Betriebskostenvorrauszahlungen.
  • Nach welchem Prinzip kann die Miete erhöht werden.
  • Ist ein Stellplatz im Mietvertrag mitvermietet oder in einem separaten Mietvertrag zugestanden worden.
  • Ist Inventar Bestandteil des Mietvertrages z. B. eine Einbauküche.
  • Welche Regelungen zur Kündigung des Vertragsverhältnisses wurden getroffen.

All dies sind Informationen, die für einen künftigen Erwerber wichtig zu wissen sind.

Durchgeführte Mieterhöhungen

Besteht das Mietverhältnis schon länger, ist der vereinbarte Mietzins, welche im Mietvertrag nieder geschrieben ist vielleicht bereits nicht mehr aktuelle.

Daher sollten neu getroffene Vereinbarungen bzw. Mieterhöhungen ebenfalls offengelegt werden.

Tipp für Eigentümer:

Eine bewohnte Immobilie wird meist über die Rendite verkauft, prüfen Sie also mögliche Mieterhöhungen vor Verkaufsstart.

Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung zeigt auf, welche Kosten jährlich an den Mieter umgelegt werden und ob die Nebenkostenvorauszahlungen richtig angesetzt sind.

Entsteht dem Erwerber evtl. bis zur Abrechnung ein Minus auf dem Konto, welches er bis zur Abrechnung und Nachzahlung ausgleichen muss?

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Immobilienverkauf Unterlagen – grafisch dargestellt:

Aufgrund dessen, dass unsere verwendeten Bilder entweder einer freien Mediathek, oder unserem eigenen Bestand entnommen sind, können wir an dieser Stelle darauf verzichten Copyrights anzugeben zu müssen.

Unser Blog ist zu keinem Zeitpunkt als Rechtsberatung zu sehen sondern soll Ihnen lediglich Anhaltspunkte für die aktuelle Lage liefern und kann daher zu keinem Zeitpunkt eine ausführliche Beratung ersetzen.