Unterschiedliche Bebauungspläne:
Im Bebauungsplan muss zwar nicht zwingend ein Baukreuz angegeben sein, in vielen Fällen werden wir es aber vorfinden. Sollte es nicht vorhanden sein, können die Informationen im schriftlichen Teil des Bebauungsplans gefunden werden.
Das Baukreuz ist auch unter dem Namen Nutzungskreuz bekannt. Es gibt zwar keine Norm für diese Darstellung der Informationen. Dennoch hat sich diese Form als sehr praktisch erwiesen und ist anerkannt.
Vorgehen, wenn kein Bebauungsplan vorliegt:
Wie oben schon angeschnitten können wir aus dem Flächennutzungsplan keinerlei Rechtsanspruch ableiten. Die Gemeinde weißt über den Flächennutzungsplan lediglich die angedachte Nutzung des Grundstücks aus. (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet etc.)
Dies stellt also den denkbar ungünstigsten Fall dar.
Sollte diese Situation eintreten, müssen wir versuchen Rechtssicherheit zu bekommen. Zwar müssen wir laut Gesetz in einem solchen Fall nach §34 BauGB oder §35 BauGB vorgehen, bringt uns aber keine Rechtssicherheit.
Denn die beiden Paragrafen regeln lediglich, dass sich die Bebauung anhand der umliegenden Bebauung orientieren muss.
Fallbeispiel: Bau einer Gewerbeeinheit
Aufgabenstellung:
- Das Grundstück liegt laut Flächennutzungsplan in einem Mischgebiet.
- Kein Bebauungsplan vorhanden.
- Grundstück liegt im Stadtgebiet, umliegend ist ein Supermarkt, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser 2 – 3 Geschosse.
In diesem Fall stehen wir vor einem Problem:
Mischgebiet: Es sind sowohl Gewerbe als auch Wohnbauten möglich.
- 34 BauGB findet Anwendung, da kein Bebauungsplan vorhanden ist. Wir müssen uns also an der umliegenden Bebauung orientieren.
Da wir aber jetzt sowohl Supermarkt, Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser in unmittelbarer Umgebung haben, kann unter keinen Umständen beurteilt werden, was gebaut werden kann.
Dies ist aber für den Eigentümer oder potenziellen Käufer immens wichtig. Es könnte nun passieren, dass die Gemeinde, obwohl wir eine Gewerbeeinheit bauen, wollen keine Genehmigung erteilt, wenn wir ein einen Bauantrag einreichen.
Stattdessen könnten wir die Auflage bekommen, dass wir ein Mischobjekt mit Gewerbe- und Wohneinheiten bauen müssen.
⇒ Rechtssicherheit kann in diesem Fall nur durch eine Bauvoranfrage geschaffen werden.
Der einfache Bebauungsplan:
Sollten wir diese Variante vorfinden, haben wir schon eine deutlich leichtere Vorgehensweise. Die Gemeinde hat sich bereits genauere Gedanken über die mögliche Bebauung gemacht.
Wir können bereits ableiten, welche Bauten von der Gemeinde an diesem Grundstück vorgesehen sind. Oftmals sind schon Angaben vorhanden wie Geschosszahl, Nutzungsart, überbaubare Fläche.
Daraus können wir schon mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass unser Gebäude, wenn wir uns an diesen Vorgaben halten, genehmigt wird.
Da aber immer noch Spielräume vorhanden sind z.B. für Dachformen oder Nutzfläche kann es durchaus vorkommen, dass ein Antrag in dem geplanten Umfang nur mit Änderungen genehmigt wird.
Im Zweifelsfall sollte immer der §34 oder §35 BauGB mit im Hinterkopf gehalten werden.
Der einfache Bebauungsplan:
Mit ihm in unserer Tasche haben wir die bestmögliche Planungssicherheit. Denn die Gemeinde hat bereits ganz genau und detailliert vorgeschrieben, in welchem Umfang wir das Grundstück bebauen können.
Wenn wir uns jetzt an die Vorgaben der Gemeinde halten und alle planungsrelevanten Details berücksichtigen, steht der Genehmigung unseres Gebäudes in aller Regel nichts mehr im Wege.
Empfehlung für Eigentümer oder Käufer:
Je weniger Informationen vorhanden sind desto wichtiger wird es einen Experten vor Ort ins Boot zu holen, der mit Ihnen zusammen alle wichtigen Details klären kann bzw. für Sie klärt.
Nur so können Sie, ohne dabei auf die Nase zu fallen, beruhig ein Grundstück kaufen oder bebauen. Denn wenn das Grundstück am Schluss aufgrund von falschen Mutmaßungen doch nicht so wie gewünscht bebaut werden darf, müssen Sie unter Umständen große Verluste hinnehmen.
Wir reden hier nicht von ein paar 1000 Euro, sondern von mehreren 10.000 oder gar 100.000 Euro.
Unser Blog ist zu keinem Zeitpunkt als Rechtsberatung zu sehen sondern soll Ihnen lediglich Anhaltspunkte für die aktuelle Lage liefern und kann daher zu keinem Zeitpunkt eine ausführliche Beratung ersetzen.