Der Bebauungsplan

Egal ob wir ein Grundstück bebauen, kaufen oder verkaufen möchten, wir sollten immer den Bebauungsplan im Auge haben. Dieser gibt Aufschluss über die Nutzbarkeit und damit auch den Wert des Grundstücks.

Bebauungsplan

Unterschiedliche Bebauungspläne:

Grundsätzlich lässt sich der Bebauungsplan in zwei Kategorien unterteilen, den qualifizierten Bebauungsplan und den einfachen Bebauungsplan. Dabei wird Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

Während der qualifizierte Bebauungsplan jedes Detail der Bebauung regelt, finden sich im einfachen Bebauungsplan meist weit weniger Informationen. Sobald nur eine Information, die im qualifizierten Bebauungsplan vorhanden ist, fehlt, handelt es sich automatisch um einen einfachen.

Der qulifizierte Bebauungsplan enthält folgende Merkmale:

  • Art der baulichen Nutzung
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Überbaubare Grundstücksfläche
  • Örtliche Verkehrsflächen

Die denkbar ungünstigste Situation wäre, wenn nur ein Flächennutzungsplan der Gemeinde vorliegt. Hier wird in der Regel nur über die geplante Nutzung informiert, die eine Gemeinde für das Grundstück vorsieht. Aus diesem Plan können wir aber keine rechtssicheren Schlüsse ziehen. Wenn dies der Fall ist, müssten wir nach den §§ 34 und 35 BauGB vorgehen. Um in dieser Situation Rechtssicherheit zubekommen, ob und wie die Gemeinde einen Bau genehmigen würde, sollte eine Bauvoranfrage durchgeführt werden.

Im Idealfall liegt uns also ein qualifizierter Bebauungsplan vor. Ob ein solcher Plan vorliegt oder nicht, hängt maßgeblich von der Gemeinde ab, in der das Grundstück liegt.

Wenn heute von Gemeinden neue Bauflächen ausgewiesen werden, wird aber in aller Regel ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegen, ansonsten ein einfacher.

Vorgehen, wenn kein Bebauungsplan vorliegt:

Wie oben schon angeschnitten können wir aus dem Flächennutzungsplan keinerlei Rechtsanspruch ableiten. Die Gemeinde weißt über den Flächennutzungsplan lediglich die angedachte Nutzung des Grundstücks aus. (Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet etc.)

Dies stellt also den denkbar ungünstigsten Fall dar.

Sollte diese Situation eintreten, müssen wir versuchen Rechtssicherheit zu bekommen. Zwar müssen wir laut Gesetz in einem solchen Fall nach §34 BauGB oder §35 BauGB vorgehen, bringt uns aber keine Rechtssicherheit.

Denn die beiden Paragrafen regeln lediglich, dass sich die Bebauung anhand der umliegenden Bebauung orientieren muss.

Fallbeispiel: Bau einer Gewerbeeinheit

Aufgabenstellung:

  1. Das Grundstück liegt laut Flächennutzungsplan in einem Mischgebiet.
  2. Kein Bebauungsplan vorhanden.
  3. Grundstück liegt im Stadtgebiet, umliegend ist ein Supermarkt, Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser 2 – 3 Geschosse.

In diesem Fall stehen wir vor einem Problem:

Mischgebiet: Es sind sowohl Gewerbe als auch Wohnbauten möglich.

  • 34 BauGB findet Anwendung, da kein Bebauungsplan vorhanden ist. Wir müssen uns also an der umliegenden Bebauung orientieren.

Da wir aber jetzt sowohl Supermarkt, Zweifamilienhäuser und Reihenhäuser in unmittelbarer Umgebung haben, kann unter keinen Umständen beurteilt werden, was gebaut werden kann.

Dies ist aber für den Eigentümer oder potenziellen Käufer immens wichtig. Es könnte nun passieren, dass die Gemeinde, obwohl wir eine Gewerbeeinheit bauen, wollen keine Genehmigung erteilt, wenn wir ein einen Bauantrag einreichen.

Stattdessen könnten wir die Auflage bekommen, dass wir ein Mischobjekt mit Gewerbe- und Wohneinheiten bauen müssen.

⇒ Rechtssicherheit kann in diesem Fall nur durch eine Bauvoranfrage geschaffen werden.

qualifizierter Bebauungsplan

Der einfache Bebauungsplan:

Sollten wir diese Variante vorfinden, haben wir schon eine deutlich leichtere Vorgehensweise. Die Gemeinde hat sich bereits genauere Gedanken über die mögliche Bebauung gemacht.

Wir können bereits ableiten, welche Bauten von der Gemeinde an diesem Grundstück vorgesehen sind. Oftmals sind schon Angaben vorhanden wie Geschosszahl, Nutzungsart, überbaubare Fläche.

Daraus können wir schon mit relativ hoher Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass unser Gebäude, wenn wir uns an diesen Vorgaben halten, genehmigt wird.

Da aber immer noch Spielräume vorhanden sind z.B. für Dachformen oder Nutzfläche kann es durchaus vorkommen, dass ein Antrag in dem geplanten Umfang nur mit Änderungen genehmigt wird.

Im Zweifelsfall sollte immer der §34 oder §35 BauGB mit im Hinterkopf gehalten werden.

Der qualifizierte Bebauungsplan:

Mit ihm in unserer Tasche haben wir die bestmögliche Planungssicherheit. Denn die Gemeinde hat bereits ganz genau und detailliert vorgeschrieben, in welchem Umfang wir das Grundstück bebauen können.

Wenn wir uns jetzt an die Vorgaben der Gemeinde halten und alle planungsrelevanten Details berücksichtigen, steht der Genehmigung unseres Gebäudes in aller Regel nichts mehr im Wege.

Empfehlung für Eigentümer oder Käufer:

Je weniger Informationen vorhanden sind desto wichtiger wird es einen Experten vor Ort ins Boot zu holen, der mit Ihnen zusammen alle wichtigen Details klären kann bzw. für Sie klärt.

Nur so können Sie, ohne dabei auf die Nase zu fallen, beruhig ein Grundstück kaufen oder bebauen. Denn wenn das Grundstück am Schluss aufgrund von falschen Mutmaßungen doch nicht so wie gewünscht bebaut werden darf, müssen Sie unter Umständen große Verluste hinnehmen.

Wir reden hier nicht von ein paar 1000 Euro, sondern von mehreren 10.000 oder gar 100.000 Euro.

Danke für Ihre Aufmerksamkeit. Wir wünschen Ihnen einen schönen Tag.

Ihr Team von Immobilien Vermarktung Vöst GbR.

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