Tappt der Vermieter ohne regelmäßige Überprüfung der elektrischen Anlage in eine Haftungsfalle?
 
Es hält sich hartnäckig das Gerücht, dass der Eigentümer einer Immobilie im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten nach BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages auch die elektrische Anlage überprüfen muss.
In diesem Zusammenhang wird der E-Check oft empfohlen, damit dies gewährleistet werden könne.

Was ist der E-Check?

Der E-Check wird auch gerne als TÜV für die elektrischen Anlagen bezeichnet. Der Elektriker überprüft bei Beauftragung des E-Checks die elektrische Anlage, sprich die Verkabelung in der Immobilie bzw. in der einzelnen Einheit zusammen mit dem Sicherungskasten.
Sofern die elektrische Installation ordnungsgemäß funktioniert, versieht der Elektriker nach dem E-Check den Sicherungskasten mit einem entsprechenden Sigel.

Aber ist das wirklich der Fall – Faktencheck:

Es gibt verschiedene Hinweise, die die Vermutung nahe legen, dass eine wiederkehrende Prüfung der elektrischen Anlagen durchgeführt werden sollte:

DIN VDE 0105-100:

Die DIN VDE 0105-100 sieht vor, dass der Betrieb von elektrischen Anlagen durch eine wiederkehrende Anlagenprüfung erfolgen soll, damit die ordnungsgemäße Funktion der Anlagen gewährleistet werden kann.
Unter elektrische Anlagen fallen unteranderem:
  • Sicherungskästen
  • Raumbeleuchtung
  • Steckdosen
Aber auch:
  • Aufzüge
  • Klimaanlagen
  • Heizungen
Weiter sieht die DIN VDE 0105-100 vor, dass eine Prüfung der elektrischen Anlagen, also ein E-Check, in einem wiederkehrenden Turnus von 4 Jahren erfolgen soll.

BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages: 

In diesem Paragrafen wird speziell darauf eingegangen, dass der Vermieter während der Mietzeit die Immobilie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten hat.
Dies legt den Schluss nahe, dass auch für den Eigentümer die Pflicht gilt, den E-Check in regelmäßigen Abständen durch zu führen.

BGH-Urteil: AZ: VIII ZR 321/07 vom 15.10.2008

Der BGH hat mit seinem Urteil vom 15.10.2008 Klarheit für Vermieter geschaffen. Es entlastet den Eigentümer insoweit, dass dieser nicht stur alle 4 Jahre einen E-Check durchführen muss. Sondern nur bei konkretem Anlass bzw. der Vermutung, dass mit der elektrischen Anlage etwas nicht in Ordnung ist.
Somit sieht der BGH nur dann eine Missachtung des § 535 BGB, wenn konkrete Hinweise gegeben sind, dass mit der elektrischen Anlage etwas nicht in Ordnung sei. Sofern dies der Fall sei, müsse der Eigentümer die elektrische Anlage zur Abwehr von Schäden die Anlage überprüfen lassen.
Auch betont der BGH, dass besondere Umstände eine Überprüfung der Anlage notwendig machen können.

Welche Hinweise /Umstände könnten einen E-Check nötig machen?

  • Vermehrte Kurzschlüsse in Wohnungen der Anlage.
  • Der Bewohner meldet, dass die FI-Schaltung vermehrt auslöst.
  • Die elektrische Anlage ist bereits sehr alt. Stichwort Altbau.
  • Es gibt Hinweise, dass der Mieter unsachgemäß Leitungen verändert oder gelegt hat.
  • Neuvermietung von Immobilien mit alter bzw. fragwürdiger Elektroinstallation.

Achtung: Gewerbeeinheiten

Das Urteil des BGH geht explizit auf die Vermietung von Wohnraum ein. Für Gewerbeeinheiten steht noch kein abschließendes Urteil fest. Bis jetzt bestehen bezüglich des E-Checks Urteile von Oberlandesgerichten, die eine wiederkehrende Wartungspflicht für bestimmte Gewerbetypen fordert.
Somit ist es empfehlenswert, diese Anlagen regelmäßig warten zu lassen.

Wir empfehlen den E-Check, wenn:

Eine Immobilie verkauft oder vermietet werden soll, somit sichert sich der Eigentümer gegen folge Rechtsansprüche ab. Denn dieser kann dann mit Sicherheit vorweisen, dass die Immobilie bzw. die Einheit bezüglich der elektrischen Anlage in einem ordnungsgemäßen und funktionsfähigen Zustand gewesen ist.

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